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<주택연금 가입조건> 알아보기

주택연금 가입 절차

연금이란 한자로 年金이라고 쓰며 정부나 회사등의 단체가 일정기간 동안 개인에게 해마다 주는 돈을 말합니다. 하지만 실제로는 해마다 지급하지 않고 1년 동안 지급할 돈을 12로 나누어서 월마다 지급하는 것이 보통입니다. 우리 주변에 국민연금, 공무원연금, 군인연금, 사학연금, 퇴직연금 그리고 개인연금 등이 있습니다.

주택연금이란

주택연금이란 무엇인지 쉽게 설명하면, 역담보모기지론인 것입니다. 5억짜리 집을 담보로 해서 40%를 담보인정비율이라고 할 때 빌릴 수 있는 금액은 2억이며, 2억을 연3% 이자율로 빌리고 나면, 매월 상환해야 할 금액은 원리금균등상환(원금과 이자를 동시에 비율을 맞춰서 갚아나가는 것)으로 하면, 

매월 843000원씩 갚아 나가야 합니다.

이것을 거꾸로 해서 소유한 주택을 담보로 평생 또는 지정한 일정기간동안 매월 노후자금을 지급받는 것을 말합니다. 

즉, 개인이 가진 5억짜리 집을 담보로 해서 40% 담보인정비율에 연3%의 이자로 계산할 경우 2억을 손에 쥐고 나서 매월 84만원을 갚는게 아니라, 2억을 받지 않고 거꾸로 84만원씩 받는 것입니다.

만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(부부중 1인)이 소유한 주택을 담보로 맡기고 평생 또는 지정한 일정한 기간동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론) 입니다.

이를 위하여 HF(한국주택금융공사)는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.

주택연금 가입조건

ㅇ 부부 중 1명이 만 55세 이상
ㅇ 부부 중 1명이 대한민국 국민
ㅇ 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자
ㅇ 다주택일 경우 합산가격의 공시가격이 9억원 이하면 가능
ㅇ 공시가격이 9억원 초과 2주택자는 3년이내 1주택 팔면 가능

※ 공시가격이 없는 주택은 어떻게 합니까?
공시가격이 없는 주택의 경우 시가표준액을 적용하며, 이마저도 불가능 할 경우 시세 또는 감정평가액으로 적용합니다.

주택연금의 장점

1. 평생거주, 평생지급

ㅇ 평생동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드립니다.
ㅇ 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액의 지급을 보장해 드립니다.

2. 국가가 보증

ㅇ 국가가 연금지급을 보증하므로 연금지급 중단 위험이 없습니다.

3. 합리적인 상속

ㅇ 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.

금액비교 정산방법
주택처분금액 > 연금지급총액 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
주택처분금액 < 연금지급총액 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음

*연금지급총액이란,

① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 이자

4. 세제 혜택

초기에 저당권 설정시 (저당권 설정비용은 아직은 주택소유자 부담입니다.)

등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택가격 및 보유수에 따라 감면 차등

① 주택공시가격 등이 5억원 이하인 1가구 1주택자 : 75% 감면

② ①에 해당하지 않는 자 : 등록면허세액이 400만원 이하인 경우 75% 감면, 400만원 초과하는 경우 300만원 공제

실례로 9억원 과세표준액일 경우 등록면허세는 216만원이 나오는데 5억원 이하에 해당되지 않으므로 400만원 이하는 75%감면이므로 216만원에서 75% 감면해서 54만원을 납부하게 됩니다. 

 

이용시

이자비용 소득공제(연간 200만원 한도)
재산세(본세) 25% 감면

* 2019년부터 2021년까지 지방세특례제한법 시행령으로 정하는 1가구 1주택에 한해 재산세 감면
* 주택연금 가입주택이 5억원 이하이면 재산세(본세) 25%감면(5억원 초과주택은 5억원에 해당하는 재산세(본세) 25%감면)
* 저당권설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
* ‘주택공시가격 등’은 지방세법 제4조제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장・군수가 산정한 가액임
* 1가구 1주택은 지방세특례제한법 시행령에서 정함
* 등록면허세 감면은 2021년말 일몰예정

기타 세부내용

1. 보증기한(종신)

ㅇ 소유자 및 배수자 사망 시까지
ㅇ 이용도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
ㅇ 이용도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.

2. 가입비(초기보증료) 및 연보증료

ㅇ 가입비(초기보증료) : 주택가격의 1.5%(상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
 예) 주택가격이 5억원일경우 750만원(상환방식의 경우 500만원)
ㅇ연 보증료 : 보증잔액의 연 0.75%(상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.
보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금지급총액(빌린금액의잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.

3. 담보의 제공 : 1순위 근저당권 제공

ㅇ 제3자(자녀, 형제 등) 소유주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다.
ㅇ 1순위로 근저당권을 설정합니다.

4. 적용금리

ㅇ 적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입니다.
ㅇ "기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.
 - 3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동)
 - 신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동) 
ㅇ "가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (상환방식의 경우 가산금리가 0.1%p 인하됩니다.)
ㅇ 이자는 매월 연금지급총액(잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
ㅇ 가입 이후에는 기준금리 변경이 불가능합니다.
* 기준금리 즉 CD금리로 할 것인지 코픽스 금리로 할 것인지를 못바꾼다는 것이지 실제 금리는 고정금리가 아닌 변동금리인 점 유의하세요.

 

5. 주택연금 지급정지 사유

첫째, 부부 모두 사망한 경우 : 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능
둘째, 부부 모두 주민등록을 이전한 경우 : 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 “실거주 예외 인정사유”)로 공사의 승인을 받은 경우는 제외
셋째, 장기 미거주의 경우 : 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 않는 경우. 다만, 실거주 예외 인정사유가 있어 공사에 미리 서면통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외

넷째, 주택 소유권을 상실하는 경우 : 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등
다섯째, 처분조건약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용 : 일시적 2주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분
여섯째, 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등

6. 지급조정사유(우대방식)

ㅇ우대지급(혼합)방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)

ㅇ공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금형식(월지급금, 인출한도 등)을 90%수준으로 조정하여 지급합니다.

ㅇ다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.

7. 대상주택의 재개발/재건축

ㅇ 가입 당시 재개발/재건축이 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.

ㅇ 이용도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다.
(재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)

ㅇ 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합등으로부터 제공되는 빌려주는 이주비를 받지 못하실 수 있습니다.

주택연금 수령액에 대해서는 아래글을 참고해주세요.

 

주택연금 수령액 계산

주택연금 수령액 계산방법 (住宅年金) 주택연금 예상연금조회 주택연금(住宅年金)이란? 일단 주택연금이 무엇인지 간단하게 알아보겠습니다. 글자 그대로 住宅年金(주택연금)이란 현재 살고 있

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내집연금 3종세트란

주담대 상환용 주택연금

1. 가입대상

ㅇ가입연령 : 주택소유자 또는 배우자가 만 55세 이상
ㅇ가입국적 : 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민
ㅇ주택보유 : 부부기준 공시가격 등이 9억원 이하 1주택 소유자 또는 보유주택 공시가격 등의 합산가격 9억원 이하 다주택자
※ 9억원 초과 2주택자는 3년이내 비거주 1주택을 처분하는 조건으로 가입가능

2. 가입비 및 보증료

ㅇ가입비(초기보증료) : 주택가격의 1.0% (10/1000)
ㅇ연보증료 : 연금지급총액의 연 1.0%
이 역시 가입자가 현급납부할 필요는 없습니다.

3. 특성

주택연금 사전예약 보금자리론

1. 신청대상

ㅇ국적 : 민법상 성년인 대한민국 국민 (재외국민, 외국국적동포 포함)
ㅇ주택 수 : 부부(미혼인 경우 본인)기준 무주택자 또는 1주택자 (구입용도*에 한해 일시적 2주택 허용하며, 담보주택 외 기존주택의 처분기한은 본 건 담보주택 소재지에 따라 차등 적용)

담보주택 소재지 기존주택 처분기한
투기지역, 투기과열지구 1년
기타지역 2년

1) 신청일 현재 담보주택 소재지에 따라 확정

2) 조정대상지역이면서, 투기지역 또는 투기과열지구에도 해당하는 경우 1년

*구입용도 : 잔금용 또는 소유권이전등기 접수 후 3개월 이내 신청
※ 무주택이란 본건 담보주택 외에 다른 주택을 소유하지 않은 것을 의미, 국토교통부의 주택전산망 조회결과 유주택자로 판명되더라도 해당주택을 처분한 것이 공부상 입증되거나, [무주택으로 보는 경우]에 해당하면 무주택세대주로 간주

주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증 및 주담대 이용현황 등을 통해 검증
실행 전 : 신청일을 기준으로 채무자 및 배우자가 보유하고 있는 주택(이하 ‘기존주택’)이 있는지를 확인
실행 후 : 이용자격 유지여부 확인을 위해 실행일로부터 매 3년이 되는 날(이하 ‘검증기준일’)을 기준으로 담보주택 외 채무자 및 배우자(결혼예정자* 및 세대 분리된 배우자를 포함하며, 본건 신청시점의 배우자로 한정)가 신청일 경과 후 추가로 보유 중인 주택(이하 ‘추가주택’)이 있는지를 검증
* 신청일로부터 3개월 내 채무자와 결혼예정임을 별도로 증빙한 배우자

본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대분리된 배우자 포함)가 분양권 · 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함
주택 소유에 대한 확약 내용이 사실과 다른 것으로 확인된 경우 기한이익 상실되며, 기존주택 또는 추가주택을 처분기한 * 내 미처분 시 미처분 사실 확인일을 기준으로 기한이익 상실 및 미처분 사실확인일로부터 향후 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다.
* 처분기한 : 기존주택은 담보주택 소재지에 따라 실행일로부터 1년 또는 2년, 추가주택은 검증기준일로부터 1년
※ 다만, 분양권(조합원 입주권 포함) 또는 상속으로 추가주택을 취득한 경우 검증기준일로부터 3년
전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 1/2미만※인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유 수 산정에서 제외
※ 1/2 이상일 경우 주택보유 수에 포함

[무주택으로 보는 경우]
1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우
(1) 사용승인후 20년이상 경과된 단독주택
(2) 85㎡이하의 단독주택
(3) 소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택
3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우
4. 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우
5. 20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.
6. 건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우
7. 무허가건물을 소유하고 있는 경우
8. 문화재로 지정된 주택

소득 : 연소득 7천만원 이하 (미혼이면 본인만, 기혼이면 부부합산)
신용 : 본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 또는 해제정보가 남아있으면 신청 불가능 (배우자의 소득이 없을 경우 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보 미확인)
연체, 대위변제 · 대지급, 부도, 관련인 정보
금융질서문란정보, 공공정보
신용회복지원 신청 및 등록정보
신혼가구* : 부부합산 연소득 85백만원 이하
주택면적 면적 85㎡이하(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 면 또는 면지역은 100㎡) 이하
*신혼가구 : 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정자※

※ 청첩장, 예식장계약서 사본 또는 결혼예정사실확인서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 자(실행일로부터 3개월 이내에 혼인신고 완료하여야 함)

다자녀가구 : 미성년 자녀가 3명 이상인 경우 부부합산 연소득 최대 1억원 이하
미성년 자녀 1명인 경우 부부합산 연소득 최대 8천만원 이하
미성년 자녀 2명인 경우 부부합산 연소득 최대 9천만원 이하

 

 

 

이상으로 주택연금 가입조건에 대해서 알아보았습니다.

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