공시지가란 무엇일까?

I 公示地價

公示地價(공시지가,"지까"라고 발음하죠)를 사전에서 찾아보면,

"국토교통부장관이 매년 전국에서 대표성 있는 토지로 선정한 표준지의 가격을 조사해서 평가하고 중앙 부동산 평가 위원회의 심의 조정을 거쳐 공시하는 지가" 라고 되어 있습니다.

공시지가는 "토지", "단독주택", "공동주택"의 세금을 걷기 위해서 정하는 것이라고 해도 과언이 아닙니다.

우선 전국의 곳곳에 있는 표준지의 가격을 국토교통부장관이 결정하고, 
그 표준지의 가격을 기준으로 근처에 있는 개별지의 가격을 시,군,구청장이 정합니다. 
그리고 그 금액을 기준으로 세금을 메기죠.

 

아래는 국토교통부 산하 부동산공시가격 알리미 사이트입니다.

 

여기서 하나 짚고 넘어갈 것이 있습니다.

I 아파트는 개별 공시가격만 있다.

표준가격은 토지와 단독주택만 있습니다. 공동주택 즉 아파트는 표준가격이 없고 개별 공시가격만 있습니다.  알리미 사이트의 "표준지 공시지가"를 눌러보면, 

 

아래처럼 나오는 곳에서 지번을 검색해서 들어가보면 아파트는 안나오는것을 보실 수 있습니다.

 

I 은마아파트 공시지가는?

그러면 2020년 8월10일 현재 기준으로 뉴스에도 많이 나오는 "은마아파트"의 공시가격과 네이버 부동산 가격을 비교해보겠습니다. 공시가격은 매년 1월1일에 공시되는 것이 원칙입니다. 
2020년 1월1일 공시가격은 전용면적 76.79제곱미터의 가격이 13억7천4백만원 입니다.

 

네이버 부동산의 가격을 보면 같은 면적(전용면적 76.79제곱미터)이 21억에 내놓은 상태입니다.

 

13억7천과 21억은 차이가 좀 있습니다. 이것이 공시지가 즉 공시가격 인 것입니다.

다시 이 그림을 보면 공시가격은 시세가 올라가면 같이 올라가는 것을 알 수 있습니다.
세금을 걷는 기준이기 때문에 너무 동떨어져도 안되는 것이죠.

 

I 취득세는 무엇을 기준으로 내나?

 재산세, 종부세, 양도소득세, 상속세, 증여세등에서 공시지가를 기준으로 하며 취득세는 실거래가를 기준으로 내게 되어있습니다. 아래 그림을 보시면 네이버부동산에서 계산해 놓은 세금과 중개보수가 있습니다. 
보시면 취득세가 약 6930만원인 것을 보실 수 있는데요.
이는 2020년8월 현재 9억원 초과에 전용면적 85제곱미터 이하는 3.3%가 적용되서, 실거래가 21억이므로 3.3%인 6930만원이 되는 것입니다. 또한 중개보수 또한 실거래가 기준이므로 9억원 초과는 중개보수 역시 0.9%이므로 1890만원이 되는 것입니다.

 

정리해보면, 공시지가는 국토교통부장관이 세금의 기준을 마련하기 위해서 만든 것이지만, 취득세는 실거래가 기준이고, 공시지가는 실거래가와 차이가 나지만 오름과 내림은 비슷하게 움직인다는 것입니다.

YTN에서 정리한 영상으로 한번 더 확인해주시기 바랍니다.

 

이상으로 공시지가에 대해서 알아보았습니다.

 

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