생애최초 특별공급 조건(2021년2월 업데이트)

아파트 생애 최초 특별공급조건, 2021년 2월 개정 최신정보

생애 최초 특별공급 소득기준 상향

 

민영주택 맞벌이 160%, 공공주택 맞벌이 130%로 소득 기준 완화

부동산은 어느 세대에서나 애증의 물건입니다. 1980년대 강남을 개발할 때만해도 서로서로 강남을 가기 싫어해서 나라에서는 명문고들을 강제로 옮겨서 학군을 만들고 (물론 그당시 군사정권이라서 가능했습니다.) 한남대교를 건너가면 나타나는 신사동에서는 밤늦게 까지 캬바레를 운영할 수 있도록 하여 밤에도 다니는 버스를 만들게 했습니다. 이 때 생긴 노래가 주현미의 신사동 그사람 이기도 했습니다. 시간이 지나 2020년이 될 때까지 부동산은 항상 올라왔고 심지어 강남불패라는 신화가 생길정도로 열기가 뜨거워지기도 했습니다. 아파트를 분양받을 수 있는 청약제도는 분양가 상한제와 맞물려서 로또청약이 되어가고 청약가점은 85점 만점에 69점이 커트라인일정도로 상향평준화가 되고 있습니다.

생애 최초 주택 특별공급이란

청약통장을 활용한 주택청약은 재당첨이라는 제도가 운영되어서 수도권 내 과밀억제권역이 아닌 경우에는 85제곱미터 초과 주택의 경우 1년이며, 가장 긴 기간은 투기과열지구에서 공급되는 주택에 분양가 상한제 적용주택은 10년입니다.
이럴경우에 순수 무주택자도 이미 당첨된 적이 있지만 시간이 경과한 사람들과 경쟁하게 되서 공정성 측면에서 불편할 수 있습니다.

그래서 정부에서 만든 생애최초 주택 특별공급은 순수무주택자의 주거 안정을 위해서 전용면적 85제곱미터(약 30평)이하의 중소형주택을 일반인들과 경쟁 없이 무주택자들끼리 경쟁해서 분양받을 수 있게하였으며 공공주택은 25%, 민간주택은 7%에서 15%를 생애최초 주택 특별공급으로 공급하기로 한 것입니다. 줄임말로 요새 특공이라고 하죠. 생애최초 특공이라고 하며 특별공급 신청을 받고나서 추첨을 통해서 결과가 발표됩니다. (가점제가 아닙니다.)

특별공급 즉 특공의 장점은 같은단지에 특별공급과 일반공급 두가지 모두 청약할 수 있는데요 이는 생애최초 특공도 마찬가지 입니다. 일반공급과 중복신청이 가능할 뿐이지 비슷한 내용의 신혼부부 특공, 다자녀 특공, 지역거주 우선특공 등의 경우에는 하나만 정해서 신청해야 합니다. 단, 생애최초 특공 당첨시 일반청약 당첨자 선정에서 제외됩니다.

생애 최초 주택 특별공급 조건은 (5가지)

첫째, 순수 무주택자일 것

생애최초 주택 특별공급이란 순수하게 자기집을 단한번도 가진적이 없는 무주택자가 해당입니다.

이사항이 우선적인 기본으로 깔고가야 하는데요. 나머지 4가지 조건은 신청자가 순수 무주택자라는 전제가 있어야 합니다.

단, 예외사항이 있는데요. 같이 살고 있는 만60세 이상되는 직계존속 즉 부모님이 이전에 주택을 소유하고 있었다면 무주택에 들어갑니다.

둘째, 자녀가 있어야 할 것

결혼을 했던 이혼을 했던 자녀가 있어야 자격이 있습니다.

셋째, 최소 5년간 소득세 납부이력이 있을 것

근로자 또는 자영업자로서 통산하여 5년 이상 소득세를 납부한 자여야 합니다.
아르바이트이던 직장을 다니고 있던간에 5년간 소득세 납부이력이 있어야 합니다.

소득금액증명원 발급방법

만약 현재 근로자나 자영업자가 아닐경우 입주자 모집공고일로부터 1년이내에 근로소득세나 사업소득세를 납부한 사실이 있는 경우(5년이상 기록있어야 합니다)에도 생애최초 특별공급 대상이 됩니다.

넷째, 청약통장에 600만원 이상이 있고, 가입기간이 2년 이상일 것(즉 1순위 일것)

2년간 꾸준히 납부한 것은 물론이고 금액이 모자르다면 통장에 잔액을 넣어서 600만원을 넘겨야 합니다.

다섯째, 신청자 세대의 월평균 소득이 도시근로자 가구 월평균 소득의 100% 이하일 것(이부분은 아래쪽서 계속 업데이트 되고 있습니다. 참고해주세요)

결혼해서 아이가 한명 있고 총 가족이 3인이라면 월 555만원 이하이어야 하며, 만약 이혼을 하거나 해서 자녀와 둘이 사는 2인이라도 3인 이하 기준 소득을 적용합니다.

 

도시근로자 월평균소득의 각 퍼센트별 금액

※ 민영주택의 생애최초 특공의 경우 소득기준이 130%(160%로 상향)로 3인가구 기준 월 722만원이며, 청약통장에는 서울 기준 300만원만 들어있으면 됩니다. (분양 안될 것을 걱정하는지 조건을 조금 완화한 것입니다.)

소득증빙

전년도 근로소득원천징수영수증 원본 또는 전년도 소득금액증명 원본과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 산정합니다. 

만약 위의 조건중에 5년이상 근로에 모자른데 최근에 취직을 했다면 금년도 신규취업자에 해당되어 금년도 월별 소득자별 근로소득원천징수영수증 사본과 재직증명서, 직장의 사업자등록증 사본을 제출받아 월평균소득을 산정하되, 근로기간이 1개월을 경과하지 못하여 근로소득원천징수가 발급되지 않는 경우에는 본인과 동일한 직장의 동일 직급, 동일 호봉인 자의 전년도 근로자원천징수영수증과 재직증명서를 제출받아 월평균소득을 추정합니다.

생애 최초 특별공급의 비율

지난 9월29일 생애최초 특별공급에 대해서 추가 대책이 나왔었는데요. 이는 공공주택이 아닌 민영주택 분양시에도 생애 최초 특별공급분이 7%~15% 들어가게 되는 것입니다.

공공택지에서 민간기관이 지은 경우에는 15%를, 민간택지에서는 7%를 생애최초 특별공급으로 공급해야 합니다.

변경된 내용을 보면, 국민주택(공공주택)에서는 특별공급(기관추천, 다자녀, 노부모봉양,신혼부부,생애최초)이 80%, 일반공급이 20% 였는데, 이를 생애최초쪽에서만 5%를 확대해서 일반공급이 15%가 되고 생애최초가 25% 된것을 볼 수 있습니다.

또한 민영주택에서도 나라가 조성한 공공택지에서는 특별공급(기관추천, 다자녀, 노부모봉양, 신혼부부, 생애최초)이 43%였고, 일반공급이 57% 였는데, 이를 생애최초쪽에서 15%를 신설하여서 일반공급이 42%가 된 것을 볼 수 있으며, 

민간택지(민간이 조성)에 지은 민영주택에서도 종전에는 없던 생애최초 특별공급을 추가해서 일반공급이 7% 줄어든 것을 확인할 수 있습니다.

자격입증 제출서류 및 신청서류

생애최초_특별공급_개정안.hwp

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11월12일(목) 공공주택 특별법 시행규칙 개정안 발표

 

< 신혼부부 생애최초 특별공급 소득요건 완화 >(2020년11월12일)

□ 소득기준 초과로 공공분양을 신청할 수 없는 신혼부부 등 무주택 실수요자의 청약 기회를 확대하고자, 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득요건을 130% (맞벌이 140%) 이하로 완화하되,

ㅇ 저소득층을 배려하기 위해 특별공급 물량의 70%는 현행 소득요건인 100%(맞벌이 120%) 이하인 사람에게 우선 공급하고, 나머지 30%는 우선 공급 탈락자와 함께 완화되는 소득요건을 충족하는 사람을
대상으로 추첨제로 선정한다.

ㅇ 아울러, 신혼희망타운은 분양가격 및 우선공급 등의 구분 없이 전체 소득요건을 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%) 이하로 완화한다. 현재는 생애최초로 분양가 6억 원 이상의 주택을 공급 받는 경우에 한해 완화하고 있다.

□ 또한, 생애 최초 특별공급도 현재 도시근로자 월평균소득 100% 이하인 소득요건을 충족하는 사람에게 물량의 70%를 우선 공급하고, 나머지 30%에 대해서는 소득요건을 완화하여 130% 이하인 사람을 대상으로
우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정한다.

 

신혼부부 특공과의 차이점

생애 최초에 신혼부부(결혼한지 7년이내)라면 분양가가 6억~9억 사이일 경우 소득기준을 140%(3인기준 월 777만원)로 하였는데요. 만약 결혼을 한지 얼마 되지 않았고 자녀가 없을 경우에는 신혼부부 특공이 유리합니다. 자녀가 있어야 하는 생애최초 특공은 물론이고 최근 2년간 서울시 민영주택 신혼부부 특공의 경우 무자녀 부부는 9.9%에 불과할 만큼 자녀수는 당락을 좌우합니다.

생애 최초 특별 공급 대상지역

수도권 공공택지 4개 지역에서 총 6000가구를 분양하는데 이곳에서 생애최초 특별공급을 진행할 예정이라고 합니다. 

위례신도시 SH와 LH가 3개 단지 1900 가구 분양
과천지식정보타운에서 3개 단지 1698 가구 분양
서울 고덕강일지구 800가구 분양 예정

위례신도시

위례지구 A1-5BL(17단지), A1-12BL(15단지) 청약접수 결과

2020년 12월1일에 있었던 위례지구 특별공급 경쟁률을 보면 어느정도인지 가늠해볼 수 있습니다.

우선 17단지는 신혼부부는 26.8대1, 다자녀는 8.5대1, 생애최초는 37.7대1, 노부모 부양은 13.7대1이었습니다.

15단지는 신혼부부 21.7대1, 다자녀 8.5대1, 생애최초 25.2대1, 노부모부양 10.4대1 이었습니다.

 

그나마 가장 가능성 높은 특공은 다자녀(3자녀이상)군요. 그다음이 노부모부양입니다.(청약일 이전 36개월전부터 등본상에 올라와 있어야 합니다)

이상으로 11월12일에 새로 개정된 생애최초 특별공급 조건에 대해서 알아보았습니다.

 

(UPDATE)이후로 2021년 2월2일 소득기준이 또한번 완화되었습니다.

신혼부부 및 생애최초 소득기준을 완화했습니다.

민영주택 - 도시근로자 월평균소득 160%(888만원 이하)

공공주택 - 도시근로자 월평균소득 130%(722만원 이하)