양도소득세란 뒤에 "소득세"라는 말을 보면 알 수 있듯이 소득세의 일종인데요. 소득이 있는 곳에는 세금이 있다고 하듯이 자산양도 즉 자산을 넘겨줌으로써 생기는 차액에 대해서 부과하는 세금을 말합니다.
간단하게 말하면 5억에 구입한 부동산이 1년만에 8억이 되었고 이를 팔았다면 3억의 차액이 생기는데요. 이 3억에 대한 세금이 양도세입니다. 그런데 요즘 법무사들 사이에서 양포사라는 말이 심심치 않게 나오는데요. 양도소득세 관련 법령이 너무나 자주 바뀌는 바람에 양도세를 포기한 법무사라는 말인 양포사라는 말을 곧잘 쓰곤합니다. 그만큼 양도소득세는 자주 변해왔는데요. 계산식 자체가 어려운 것이 아니라 변수가 너무 많아서 일일이 하나하나 모두 알기 어렵기 때문입니다. 심지어 세무공무원의 말만 믿게 세금을 냈다가 추후에 알게되었는데 이미 기한이 지났다면 돌려받을 수가 없습니다. 아래에서 간단하게 세액의 계산에 대해서 알아보고 직접 국세청 홈택스 양도소득세 계산기를 통해서 알아보도록 하겠습니다.
양도세액의 계산
우선 위에서 알았듯이 양도차액이란 부동산을 취득할 때의 금액과 양도할 때의 금액차이를 말하는데요. 양도세는 양도금액에서 취득가액과 취등록세와 인테리어 비용등의 필요경비를 뺀 차익에 대한 과세이며 실거래가로 계산합니다.
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과세표준 구간
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세율
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누진공제
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1,200만원 이하
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6%
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-
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1,200만원 초과 4,600만 이하
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15%
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108만 원
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4,600만원 초과 8,800만 이하
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24%
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522만 원
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8,800만원 초과 1억 5,000만 이하
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35%
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1,490만 원
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1억 5,000만원 초과 3억원 이하
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38%
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1,940만 원
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3억원 초과 5억원 이하
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40%
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2,540만 원
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5억원 초과 10억원 이하
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42%
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3,540만 원
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10억원 초과
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45%
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6,540만 원
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조정대상지역에서 1세대 2주택인 경우에는 위의 세율에 20%를 가산하고 3주택 이상은 30%를 가산합니다.
조정대상지역 지정현황
조정대상지역이란 주택가격이나 청약 경쟁률 등을 고려할 때 주택 분양 등이 과열되어 있는 상태이거나 앞으로 과열될 우려가 있는 지역을 말하며 調整對象地域이라고 쓰며 여기서 調整(조정)
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양도세 비과세 및 감면혜택
위의 표에서 보다시피 기본세율은 6~45%가 적용되지만 보유기간에 따라 소득공제가 이루어지며 공제율은 아래의 표와 같습니다.
1세대 1주택자의 경우에는 양도소득세 비과세 혜택을 받는데요. 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 거주의무도 없으며 전세를 주고 자기도 전세를 살았을 경우에도 1주택에 해당하므로 비과세 혜택을 받습니다. 물론 1세대 2주택자라도 일시적 보유에 대한 예외규정으로 인해서 대부분 2주택까지는 양도세를 내지 않습니다.