전세나 월세가 연장될 때 묵시적 갱신이라는 것이 있는데요. 이러한 묵시적 갱신에 있어서 날짜 계산방법은 어떻게 되는지 법 조문을 근거로 자세히 알아보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신이란
전세나 월세를 계약하고 나서 그 계약의 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인(집주인) 또는 임차인(세입자) 중 누구라도 계약 해지 의사를 표현하지 않으면 이전과 완전히 똑같은 조건으로 계약이 자동으로 갱신되는 것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 이러한 묵시적 갱신은 주택임대차 보호법에서 규정하고 있는데요. 내용은 아래와 같습니다.
즉, 임대인(집주인)이 최소 2개월 전까지는 임차인(세입자)에게 갱신거절(재계약 거절)을 알리지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신(재계약) 하지 아니한다라는 뜻을 알리지 않으면 그 기간(6개월~2개월 전)이 끝난 때에 이전 계약과 동일한 조건으로 계약한 것으로 하며, 역시 임차인(세입자)도 임대자기간이 끝나기 2개월 전까지 알리지 않은 경우에도 같다는 것입니다. 물론 이 계약은 2년 계약이 만료되는 그날을 말하며, 월세의 경우 2 기분의 월세가 연체되었거나 임차인(세입자)으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인은 위의 사항을 적용하지 않는다는 말입니다.
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2개월 계산법
위 내용에서 '2개월'이라는 날짜를 해석하는 것이 사람마다 다를 수 있는데요. 2개월이면 8주라고 계산하면 56일이 되며, 60일이라고 생각하면 2월이 끼어있거나 평달에도 31일이 있는 달에는 어떻게 계산해야 할까요? 이것 때문에 또 시시비비를 가려야 하는 일이 생기지 않을까요?
그래서 '민법'에서는 이러한 것을 위한 규정이 존재합니다. 바로 민법 160조와 161조입니다.
민법 160조
일단 160조에 보면 1항에 '기간을 주, 월, 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다'라고 되어있습니다. 여기에서 '역'은 달력의 '력(曆)'입니다. 즉, 달력을 기준으로 한다는 뜻이며 2항을 보면 주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.라고 쓰여있습니다.
예시를 들어보면 3월5일이 재계약 날짜라면 2달 전인 1월 5일의 전일인 1월 4일이 계약에 대해서 통보해야 하는 마지막 날이 되는 것입니다. 윤달이 있거나 31일까지 있는 달이 섞여 있어도 계산방법은 같습니다.
그럼 계약일이 4월30일이면 어떻게 할까요? 두 달 전이면 2월 30일이고 그 전일이므로 2월 29일인데 공교롭게도 그해가 윤달이라면 날짜가 애매하죠? 그래서 3항이 있는 것입니다. 3항에는 '월 또는 연으로 정한 경우에 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 기간이 만료한다'라고 돼있습니다. 즉 통보일은 2월 28일인 것입니다.
하지만 여기까지 알면 아직 해소가 되지 않는 것이 남게 됩니다. 바로 공휴일입니다. 그래서 민법 161조에서는 이러한 분쟁을 미리 방지하기 위해서 공휴일에 대한 내용도 쓰여있습니다.
민법 161조
민법 161조 '공휴일 등과 기간의 만료점'을 보면 '기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다'라고 돼있습니다. 즉 재계약 날로부터 2달전이 빨간 날일 경우인데요. 아래 예시를 보겠습니다.
만약 재계약 날짜가 11월29일이라면 민법 160조에 의해서 2달 전 해당일의 전일이므로 9월 28일이 마지막 통보날짜이지만, 28일부터 연속해서 계속 공휴일이므로, 다시 민법 161조에 의해서 만료 날짜는 10월 4일이 됩니다.
이상으로 전세 월세 묵시적 연장 날짜 계산 방법에 대해서 법 조문을 근거로 하여 정확하게 알아보았습니다. 하지만 이러한 날짜를 미리미리 계산하고 알람을 맞춰놓아서 3개월전에는 통보하는 것이 쌍방에게 좋을 것으로 보입니다.