아파트 가격이 오르는 이유는 여러가지가 있지만 그중에 인플레이션에 따른 원자재 가격의 상승도 있습니다. 이렇게 원자재 가격이 오르게 되면 건설사들은 분양가를 높이게 되는데요. 분양가를 무한정 올릴 수 없도록 한 제도가 분양가 상한제라고 할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 분양가 상한제를 쉽게 풀어보도록 하겠습니다.
분양가 상한제란
분양가 상한제란 실수요자에게 합리적인 가격으로 주택을 구입할 수 있는 기회를 제공하기 위해 마련된 분양가 규제 제도입니다. 공동주택(아파트 등)의 분양가격을 산정할 때는 '택지비'에 '건축비'를 더해서 산정하는데요. 택지비와 건축비를 더한 가격 이하로 분양하게 하는 제도가 분양가 상한제 제도입니다.
| 분양가 | ||
| 택지비 | + | 건축비 |
| 공급가 또는 감정평가액 + 택지비 가산비 | 기본형 건축비 + 건축비 가산비 | |
분양가 상한제는 주택가격의 상승 우려가 있을 때 국토교통부 장관이 주거정책심의위원회를 거쳐서 적용합니다. 기본형 건축비를 빨강색으로 한 이유는 아래쪽에서 다시 확인할테니 끝까지 읽어주세요.
분양가 상한제의 역사
분양가 상한제는 1977년에 도입되었는데요. 당시는 중동 붐으로 인해서 외환이 유입되고 이로 인해 아파트 가격이 급등하면서 제도가 시행되었습니다. 1989년 주택법 개정에 따라 공공 택지를 공급받아 건설하여 공급하는 공동주택에 한하여 분양원가연동제가 실시되었으며, 1990년대 후반의 외환위기로 주택시장 경기가 침체되자 1999년 국민주택기금을 지원받는 공동주택 외에는 분양 가격의 전면 자율화가 실시되었던 적이 있습니다.
하지만 2000년대 이후 부동산 경기가 과열되자 집값 안정을 위하여 2005년 공공 택지에 건설되는 주택에 대해 분양가상한제가 부활하게 되었고, 2007년부터는 민간택지에 건설되는 주택에 대해서도 전면 적용되었습니다. 2015년 이후 민간택지의 분양가상한제 기준이 완화되면서 사실상 중단된 상황이었다가 주택시장의 과열 양상으로 2020년 다시 시행되었으며, 분양가상한제 적용 요건이 대폭 확대되었습니다.
분양가 상한제는 주택 가격이 급등하면서 주택건설업체들이 과도하게 이익을 취하고 있다는 사회적 비판에 따라 2005년 1월 8일 주택법을 개정하여 3월 9일부터 시행하고 있는데요. 분양가상한제 적용주택을 분양할 때 입주자모집 승인을 받으면 그 모집 공고에 택지비, 공사비, 간접비, 그 밖의 비용 등 분양 가격을 공시해야 하며 분양가상한제 적용주택은 전매가 제한되고, 수도권은, 공공 택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한구역을 해제하여 개발한 경우 주거전용면적 85㎡ 이하의 주택은 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 100% 이상이면 3년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 85% 이상 100% 미만이면 4년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 이상 85% 미만이면 6년 동안, 분양 가격이 인근 지역 주택매매가격의 70% 미만이면 8년 동안 전매가 제한됩니다.
| 공공택지 중 해당 지구 면적 50% 이상이 개발제한 구역 해제하여 개발한 경우, 주거전용면적 85 ㎡이하의 주택 | |
| 인근 지역 주택매매가의 100% 이상 | 3년 전매제한 |
| 인근 지역 주택매매가의 85% 이상~ 100% 미만 | 4년 전매제한 |
| 인근 지역 주택매매가의 70% 이상~ 85% 미만 | 6년 전매제한 |
| 인근 지역 주택매매가의 70% 미만 | 8년 전매제한 |
기본형 건축비 2.53% 인상
분양가 상한제 계산의 기초가되는 요인 중 '기본형 건축비'는 매년 2회(3월1일, 9월15일), 물가와 공사비 증감요인에 따라 수정하여 다시 고시합니다. 2022년 9월에는 기본형 건축비가 2.53% 인상되었는데요. 이로 인해서 ㎡당 건축비 상한 금액이 194만6천원으로 조정되었습니다.(5층이하 60~85 ㎡ 이하 지상층 기준).
다시 말해서 기본형건축비는 공공과 민간의 일반분양 품질 수준의 주택을 기준으로 주택 건축에 소요되는 제반 비용을 말하는데요. 주택 분양가는 위에서 알아본 바와 같이 택지비, 택지 가산비, 건축 가산비에 '기본형건축비'를 더해서 산정되기 때문에 '기본형 건축비'가 오르면 아파트 분양가도 상승하게 됩니다.
하지만 분양가 상한제의 기초가 되는 기본형건축비가 오르자 기존에는 주변 시세보다 많이 저렴했던 분양가가 많이 오르게 되는 현상이 생기고 분양시장이 위축되는 효과가 일어나게 되자 국토교통부는 분양가 상한제를 비정기적으로 조정할 수 있도록 하겠다고 발표했습니다.(기존에는 3월과 9월 2차례)
분양가 상한제 개선방안
- 자재비 상승이 적기에 반영되도록 '비정기 조정 요건 마련'
- 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용 반영
- 분양가 심사 절차 개선을 통한 합리화 및 투명성 제고
기본형 건축비는 건설자재 등의 가격이 급등할 경우 비정기 조정 제도를 통해서 추가 조정이 이뤄질 수 있는데요. 이로 인해서 물가 상승 시 발생하는 비용을 분양가에 반영하는 것이 보다 용이해졌습니다. 물론 기존에도 기본형건축비는 정기 고시 외에 주요 자재 가격 급등시 비정기 조정제도가 있었으나 주요 자재 안에 사용 빈도가 낮은 자재가 포함되어 있어서 필요할 때 적시에 변경된 자재가격을 반영하기 어렵다는 의견이 있었습니다.
또한 정비사업 추진 시 소요되는 필수 비용을 분양가에 반영하게 되었는데요. 기존에는 정비 사업의 토지 확보 과정에서 발생하는 부가 비용이 필수 비용에 반영되지 않았지만 이번 제도 개편을 통해서 정비 사업장 분양가 산정 시 세입자 주거 이전비, 영업손실보상비, 명도 소송비 및 기존 거주자 이주를 위한 이자 등이 적정 수준 반영되게 되었습니다.
민간 택지비 산정에 대한 객관성, 공정성을 제고하기 위한 심사 절차도 개편되었는데요. 기존에는 부동산원의 단독 심사를 통해 비공개 검증해왔으나, 투명성을 제고하기 위해 택지비 검증위원회를 신설하여 부동산원뿐만 아니라 해당 평가사, 전문가 등이 함께 검증할 수 있도록 변경하였습니다. 또한 감정평가 가이드라인, 부동산원검증기준도 보다 구체화하기로 하였습니다.
장기화 되고 있는 인플레이션으로 인해 건설사들의 건축비용이 증가하자 정부는 분양가상한제 기준을 완화하고 있는데요. 이로 인해 아파트 분양가가 인상되면 건설사에서는 하나둘 미뤄두었던 분양을 재개하게 되며 실제로도 제개하고 있습니다. 또한 국토교통부에서는 분양가상한제 제도 개편을 통해 공급이 완화되며 부동산 시장이 안정화될 것으로 기대하고 있습니다. 계속되는 물가 상승과 대출 규제 강화 속에서 하루빨리 내 집 마련을 위한 부담이 완화되길 기대해 봅니다.