지두민의 Economy 블로그

전월세전환율은 무엇인가?

전월세전환율이란(법정전환율) 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율을 말합니다.

실제 사용할 때는 전세금이 2억인 아파트를 보증금 2천만원으로 한다치면 월세는 얼마가 적당한가를 따지는 것인데요.

우선 전월세전환율(법정전환율) 계산법은 아래와 같습니다.

만약에 전세금이 3억인 주택을 보증금 5천만원으로 하고 월세를 120만원으로 하면, 전월세 전환율은 5.76% 가 됩니다.

그렇다면 전세금이 3억인 주택을 보증금 5천만원으로 하고 월세를 100만원으로 하면, 전월세 전환율은 4.8% 가 됩니다.

즉 전월세전환율이 내려가면 월세부담이 줄어들고, 전월세전환율이 올라가면 월세부담이 높아진다는 것을 의미합니다.

물론 집값 자체가 낮다면 저 전환율 역시 높게 표시됩니다.(지방 아파트)

아래표는 전월세 전환율을 조사해놓은 것입니다. (출처 : 통계청)

전월세전환율 상한선은 없나?

전월세 전환율이 법적으로 정해지지 않으면 마구 올라갈 수도 있는 걱정을 했는지, 정부는 '주택임대차보호법'에 이 전월세전환율에 대해서 규정을 해놓았습니다.

즉, 위에 있는 주택임대차보호법에 따르면 기준금리 (2020년8월기준 0.5%)+ 3.5% = 4% 를 넘길 수 없습니다.

그런데 이 법 자체가 주택임대차기간동안에 임차인을 보호하기 위한 법이라서 기간중에 월세로 전환할 경우 4%를 넘을 수 없다는 거지, 2년이 끝나고 새로 계약을 할 경우를 상정한 것은 아니었습니다.

이번 임대차3법으로 인해서 전세에서 월세로 전환 하는 경우가 간혹 있을 수도 있는데요. 이것이 완전 월세로 전환하기 보다는 반전세 같이 원래 3억이던 전세금을 2억으로 하고 일부 월세를 받으려고 하는 추세가 있을 수도 있습니다.

임대차 3법으로 전세가 없어지지는 않으리라는건 제 이전글 

2020/08/05 - [부동산] - 임대차 3법에 대해 알아보자

여기서 보실 수 있습니다.

다시 돌아와서 전세 3억짜리를 반전세 즉 2억5천만원으로 낮추고 월세를 받겠다 하는 경우가 있을 수 있습니다.

그러면 계산식에 의하면 월세를 20만원 하면 전월세전환율은 4.8%가 되고, 25만원으로 하면 6%가 됩니다.

기간중에 전세를 월세로 전환한게 아니기 때문에 임대차 보호법 7조2항에 적용을 받지 않는 것입니다.

하지만 이 법은 이번 임대차3법과 결합하면 총 4년이 되기 때문에 4%에 적용을 받게 됩니다.

그런데 이번에 정부와 여당이 법정 전월세전환율을 현행 4%에서 더 낮추는 방안을 검토하겠다고 했습니다.

이 전월세전환율 제한의 경우 민법의 특별법이기 때문에 지키지 않더라도 형사처벌이나 행정처분을 받지는 않습니다.
굳이 하려면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청 또는 민사소송을 해야 하는데 이는 현실적으로 어렵습니다.

정부의 집값을 잡으려는 의지가 강력한걸까요?

지난 7월4일 법정 전월세 전환율 한계 적용에 강제력을 부여하기 위해서 무소속 이용호 의원이 낸 '주택임대차보호법 일부개정안'을 보면 전월세전환율보다 높게 월세를 받으면 2000만원 이하의 과태료를 부과하는 내용을 발의 하기도 했습니다.

이렇게 되면 예시를 들어보겠습니다.

만약 전세가가 4억일경우 3억5천으로 반전세를 하게 되면, 월세는 16만원 해야 3.84% 입니다.

같은집을 보증금 1억으로 하게 되면 100만원 이하로 해야 4% 이하가 됩니다.

하지만 임대차3법에 이미 재계약시 상한선을 5%로 규정을 했는데 월세 전환시 4%이하로 하면 이중 규제가 아닐까 하는 생각이 들기도 합니다.

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