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주택임대사업자로 등록을 하셨는데 국세청에서 우편물이 와서 펼쳐보니 "2021년 귀속 사업장 현황신고 안내"라고 쓰여진 것을 보고 어떻게 해야하나 고민하셨을텐데요. 동봉된 안내서를 봐도 어려움을 겪으신다면 아주 자세하고 상세하게 신고서 작성하는 법을 알아보겠으니 참고해주시기 바랍니다. 국세청 홈택스는 휴일에도 신고가 가능하니 아래의 방법대로 따라해보시기 바랍니다.

2021년-귀속-사업장-현황신고-안내-섬네일

주택임대사업자 사업장현황신고 하는 방법

1. 국세청 홈택스 가입하기

👉 국세청 홈택스 바로가기

국세청에서 온 안내서에는 단순 간편인증으로만으로도 신고가 되는 것처럼 적어놓았지만 국세청 홈택스에 한번은 등록을 해주어야 합니다. 

국세청-홈페이지
홈택스 회원 가입하기

국세청 홈택스 홈페이지에서 상단에 있는 "회원가입"을 누릅니다.

회원유형-선택-화면

회원가입은 회원유형선택 > 본인인증 > 이용약관 동의 > 회원정보등록 > 가입완료 순으로 이루어지는데요. 개인으로 해서 "주민등록번호로 회원가입"을 누릅니다.

공동인증서(구 공인인증서)나 신용카드로 본인인증을 해도 되지만 요새 가장 편리한 휴대전화로 해보겠습니다.

휴대전화에 체크하고 성명과 주민번호를 뒷자리까지 모두 입력 후 "인증하기"를 누릅니다.

사용자 인증 창이 나오면 성명, 주민등록번호 앞자리와 뒷자리 첫숫자는 자동 입력이 되어있으니 휴대전화 번호, 이동통신사를 선택하고 이용약관동의 3개 모두 체크후에 "다음"을 누릅니다.

휴대전화 번호가 보이고 인증번호를 입력하라고 합니다. 이제 휴대폰에 전송되는 번호가 있는지 확인을 합니다.

번호가 전송되었습니다. 여기서는 081888이지만 자신의 휴대폰에 온 문자에 있는 번호는 위의 번호와 다르니 자신의 휴대폰에 온 번호를 확인하시기 바랍니다.

자신의 휴대폰으로 온 인증번호 문자를 홈택스 사용자인증 화면에 입력하고 "다음"을 누릅니다. 이제 회원으로 가입되었습니다.

2. 국세청 홈택스 로그인하기

간편인증이 아닌 금융인증서를 사용하신다면 아래 글을 참고해주시기 바랍니다.

👉국세청 홈택스에 금융인증서 등록 및 로그인 하는 방법

금융인증서가 없을 경우 카카오톡으로 간편인증하는 방법을 알아보겠습니다.

국세청에 회원가입을 했으니 이제 로그인을 누릅니다.

로그인 방법에서 "간편인증"을 누르고 아래에 카카오톡, 페이코, kb인증서, 네이버 인증서 등이 그려진 곳을 누릅니다.

간편인증에서 카카오톡을 선택하고 이름, 생년월일(8자리, 예 19980902), 휴대폰번호를 입력 후 전체동의를 체크 후에 "인증요청"을 누릅니다.

휴대폰을 보면 카카오톡으로 "카카오톡 지갑"에서 인증하기가 옵니다. 이 때도 역시 카카오톡 지갑에 가입이 되어있어야 하며 카카오톡 지갑 회원가입은 매우 간단하고 직관적이니 진행해보시기 바랍니다. 인증하기를 눌러줍니다.

비밀번호 6자리를 입력하고 나면 인증이 완료되었다고 합니다. "확인"을 누릅니다.

다시 국세청 홈페이지로 돌아와서 "인증 완료"를 누릅니다.

로그인이 되었으면 홈택스 홈페이지 상단 메뉴에서 "신고/납부"에 마우스를 가져다 대고 밑으로 쭉 나오는 메뉴에서 "일반신고" 밑에 있는 목록중에서 "사업장현황 신고"를 누릅니다.

3. 사업장현황 신고하기

"사업장현황신고서 신고"에서 "사업장현황신고서 작성하기"를 누릅니다.

기본정보 입력하기

화면 오른쪽 위에 "제출여부 >>>> 작성중입니다"라고 나오는 것을 확인하고 기본정보에 "사업자등록번호"를 입력합니다. 

사업자등록번호 알아내기

사업자등록번호는 임대사업자로 등록할 때 받은 사업자등록증을 꺼내보면 쓰여있지만 만약에 분실했거나 어디있는지 모른다면 간단하게 홈택스에서도 알 수 있습니다.

홈택스 상단메뉴의 "민원증명"에 마우스를 가져다 대면 나오는 메뉴에서 "민원증명발급신청" 밑에 목록중에서 "사업자등록증명"을 누르면 바로 자신의 사업자 번호를 알 수 있습니다.

인적사항 입력하기

다시 사업장현황신고서로 돌아와서 사업자번호를 입력하고 확인을 누르면 주민번호와 과세기간이 자동으로 입력이 됩니다. 만약 과세기간이 자동으로 입력이 안되면 신고하는 날 기준 작년도 1월1일부터 12월31일까지를 입력하면 됩니다. 만약 2022년 초에 신고중이면 2021년 1월1일부터 2021년 12월31일까지이며 2023년 초에 신고중이라면 2022년 1월1일부터 2022년 12월31일까지입니다. 그리고 인적사항으로 비어있는 곳(빨간 별표가 되어있는 곳은 반드시 채워야 합니다.)을 채우고 스크롤을 내립니다. 

스크롤을 내리고 맨 아래 있는 "저장 후 다음이동"을 누릅니다.

다음화면은 수입금액내역(수입금액검토표) 화면인데요. "주택임대업"이므로 바로 "수입금액검토표"를 누릅니다.

주택임대사업자 수입금액 검토표 작성

업종코드와 종목은 자동으로 채워진 상태에서 월세 발생 여부를 고릅니다. 보증금만 있는 전세인 경우 "월세아님"을 체크하고 보증금+월세인 경우에는 "월세"에 체크를 합니다.

만약에 전년도에 신고한 임대물건이 있다면 "전년신고 임대명세 조회"를 선택하고 눌러봤더니 빈칸이라서 선택할 것이 없다면 "신고도움자료"를 누릅니다.

신고도움자료를 눌러보면 현재 명의로 소유한 주택이 모두 보이게 되는데요.(임대사업자 낼 때 신고하지 않은 주택도 보입니다.) 이 상태에서 주택임대사업자로 등록할 때 신고한 주택을 체크합니다. 만약에 어떤 주택을 임대사업자로 신고했는지 모르는 경우 스크롤을 조금 더 내려보면 됩니다.

위의 사진처럼 "지자체 주택임대 등록현황"이 보이는데요. 

신고한 주택을 체크하고 "선택"을 누릅니다.

위의 사진처럼 소재지에 대한 내용은 자동으로 입력이 됩니다.

임차인 정보 입력(세입자 정보)

임차인 정보에 주민등록번호를 입력하고 "확인"을 누릅니다. 여기서 많이 실수하시는데요. 임대계약서에 있는 임차인 즉 세입자 주민등록번호를 입력하는 것입니다. 임대인(집주인)의 주민등록번호를 입력하면 안됩니다.

확인을 누르면 성명이 자동으로 입력되는 것을 볼 수 있습니다. 만약 임차인의 주민등록번호 뒷자리를 모를 경우에는 임차인에게 잘 설명해서 임대사업자 등록시 필요하다고 물어보거나 그래도 알려주지 않는다면 전자신고는 불가능하고 세무서 업무시간에 서면으로 신고해야합니다. 

📌 참고 : 임대차계약서에 주민번호 뒷자리 기입은 개인정보보호법 위반인가

반드시 주민번호 뒷자리까지 입력할 필요는 없으나 임대차계약서를 근거로 확정일자를 청구할 때 세무서나 주민센터에서 주민번호 뒷자리까지 요구할 수 있으며 혹시 모를 분쟁이 발생할 경우에도 주민번호 뒷자리까지 없으면 사건 당사자를 특정할 수가 없어서 불편합니다.

임대 정보 입력

파란색 박스 부분은 자동으로 채워지며 하늘색 박스는 빨간색 박스를 모두 채우면 자동으로 입력이 됩니다. 임대기간과 월세는 임대차계약서를 보시고 입력하시고 등록임대주택요건충족기간은 전년도 1년을 씁니다. 21년1월1일~21년12월31일처럼쓰시고 보증금을 입력하고 "월세수입금액"이 자동으로 입력된 것을 확인 후 "입력내용추가"를 누릅니다.

아래로 스크롤을 내려서 "간주임대료 자동계산"을 누릅니다.

간주임대료 계산

간주임대료란 부동산의 보증금이나 전세금을 받은 경우에 일정한 이율을 곱하여 계산한 수익금액을 말하며 쉽게 표현하면 보증금이나 전세금을 금융기관에 예치했을 때 받는 이자 정도인 것입니다. 그런데 무조건 간주임대료를 계산하는 것이 아니고 대상자가 따로 구분이 되어있는데요.

간주임대료 대상자는 "부부합산 3주택(소형주택 제외)이상 보유하고 보증금 등 합계가 3억원 초과"하는 경우입니다. 두개 조건이 모두 충족되어야 합니다. 

참고로 소형주택 전용면적이 1세대당 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 말합니다.

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간주임대료 계산을 하고 "적용"을 합니다.

임대료 수입금액까지 입력이 되었으면 "입력완료"를 누릅니다. 이제 수입금액검토표 입력을 끝난 것입니다.

돌아온 화면에서 아래쪽에 "저장 후 다음이동"을 누릅니다.

적격증빙 수취내역 입력

임대사업과 관련해서 수취한 세금계산서나 신용카드, 현금영수증 금액을 입력하는 화면입니다. 단순 월세만 받는 임대사업자의 경우 해당사항이 없다고 생각하시면 됩니다. "저장 후 다음이동"을 누릅니다.

4. 사업장 현황 신고서 제출하기

모두 작성했으면 "신고서 제출하기"를 누릅니다.

2021년 귀속 사업장 현황신고가 완료되었습니다. 닫기 또는 인쇄하기를 누르면 됩니다. 만약 신고서 제출 접수증을 PDF로 저장하고 싶다면 "인쇄하기"를 누릅니다.

5. 신고서 제출 접수증 PDF로 저장하기

위의 화면처럼 디스켓(저장하기)을 누르거나 프린터를 누르면 됩니다. 여기서는 컴퓨터에 PDF파일로 저장해놓겠습니다.

파일형식을 "PDF 저장"으로 하고 아래쪽에 저장을 누르면 컴퓨터 "다운로드"폴더에 저장이됩니다. PDF파일로 저장하는 방법에 대해서 더욱 자세히 아시고 싶다면 아래글을 참고해주시기 바랍니다.

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여기까지 해서 주택임대사업자 사업장현황 신고하는 방법에 대해서 자세히 알아보았습니다. 주의할 점은 두가지인데요. 하나는 임대사업자 등록시 신고한 물건을 선택해서 진행하는 것과 또 하나는 임차인 주민등록번호를 입력해야 한다는 점입니다. 임차인은 쉽게 말해서 집주인이 아니라 세입자를 뜻하는 것이니 실수하지 마시기 바랍니다.

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