지두민의 Economy 블로그

1주택자 양도소득세 비과세 요건

기본적으로 1주택자 양도세 비과세 요건은 2년을 보유했으면서 시세는 9억원 이하일 경우 비과세입니다. 
하지만 조정지역일 경우에는 2년을 실거주하는 조건이 추가로 들어가게 됩니다.
단, 2017년 8월2일 이전에 취득하여 소유권이전까지 한 주택은 적용되지 않습니다.

따라서 2017년 8월2일 이전에 매입한 주택은 실거주 2년을 하지 않고 2년 보유만 해도 비과세이지만, 그 이후에 매입했으면 실거주 2년을 해야 비과세 대상입니다.

장기 보유 특별공제 혜택조정

장특공이라고 불렸던 "장기 보유 특별공제"라는게 있습니다.
작년 12월 16일 대책에서 9억원 이하의 1주택자들에게 주어졌었던 이 장기보유특별공제 혜택이 조정이 되었습니다. 
이전에는 1세대 1주택자(실거래가 9억초과)는 거주기간에 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용했었는데요. (물론, 실거래 9억 이하의 1세대 1주택자는 보유기간,거주기간 등 요건 충족시 비과세 입니다. )
이 장특공으로 최고 80%까지 양도세 절세 혜택을 받을 수 있었지만 앞으로는 40%로 줄어들게 됩니다.
나머지 40%를 받기 위해서는 10년동안 거주기간을 채워야 합니다. 

따라서 이전에는 9억원이 넘는 고가주택을 보유해도 장특공(장기특별공제)을 통해서 최대80%까지 세금 혜택을 볼 수 있었지만, 2018년 9.13대책으로 인해 조정대상지역에서 거주기간과 보유기간에 따라 최대 80%까지 공제되며, 2년 미만 거주시 최대 30%만 공제받을 수 있게 됩니다. 이 규정은 2021년 1월1일 이후 양도하는 모든 주택에 적용됩니다.

일시적 1가구 2주택자 중복보유 허용기간 단축(3년에서 2년, 2년에서 1년) 

일시적 1가구 2주택자의 주택 중복보유 허용기간이 3년에서 2년으로 단축되었었는데 이제 1년으로 단축됩니다.

기존에 살던집이 있는 상태에서 이사를 가려고 다른 주택을 매입한 경우가 일시적 1가구 2주택인데요.
이럴 경우에는 기존에 살던 주택을 3년 이내에 처분하면 비과세였습니다.

그런데 "조정대상지역" 일시적 2주택자는 신규주택 취득 후 2년 이내에 기존주택을 팔아야 양도세가 비과세 됩니다.
빨리 빨리 팔으란 말입니다. (단, 조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 경우입니다.)

그러면 조정대상지역이란 무엇인가

조정대상지역은 투기과열지구 지정요건중에 과열이 발생하였거나, 발생할 우려가 있는곳을 정부가 지정하는 곳을 말합니다. 여기에 기준이 있는데요.

1. 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은지역
2. 청약경쟁률이 5대1을 초과하였거나, 국민주택 규모 이하 주택 청약 경쟁률이 10대1을 초과한 곳
3. 주택의 전매행위 성행 등으로 주택시장 과열 및 주거 불안의 우려가 있는 곳으로서 다음 어느하나에 해당하는곳.
(시도별 주택보급률이 전국 평균이하, 시도별 자가주택비율이 전국평균이하)

16년부터 지정한 지역을 보면,

12.16일 추가된 정부방안은
조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축입니다.
조정대상지역 내에 일시적 2주택자는 신규주택 취득일로부터 2년 이내에 기존주택 양도시 1주택으로 보아 비과세 였는데요. (물론 일반지역은 일시적 2주택자 요건은 3년 그대로입니다.)
이게 신규주택 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고 1년 이내에 기존주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택을 주는것으로 바뀌었습니다.(단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료시(최대2년)까지 연장)

적용시기는 12.17일부터 새로 취득하는 주택에 적용했습니다.

만약에 1주택자가 1년미만으로 보유하고 팔았을 때 양도차익이 2억원이라면 세율이 40%적용되어서 8천만원입니다만 7.10대책으로 인해서 내년 6월2일부터는 1년미만 보유시 70%의 양도세가 적용되어서 1억4천만원이 됩니다.

1가구1주택 양도세 비과세에 대해서 간단하게 정리하면,

일반적으로는 9억원 이하의 주택일 경우 2년이상 보유했으면 양도세가 비과세 입니다.
하지만 9억원 초과, 조정대상지역일경우에 따라서