지두민의 Economy 블로그

요즘 핫한 임대차 3법에 대해서 알아봅시다.

주택임대차보호법 개정안이 부동산 시장에 미칠 영향 우려

2020년 7월30일 주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과했습니다.

이해찬 더불어민주당 대표는 이번에 신속하게 법안을 시행한 이유는 과열되고 혼란한 부동산 시장을 조기 진정시키기 위한것이라고 8월3일 당 최고위원회에서 말했습니다.

하지만 이번 주택임대차 보호법 개정안으로 임차인은 좀더 보호받는 상황에 놓일 수 있지만, 혹시나 예상치 못한 부작용에 대해서 우려하고 있습니다.

임대차3법 즉 임대차보호법 개정안의 주요 내용은 무엇인가?

위에서 보는것처럼 임대차 보호법 개정안은 크게 3개의 안으로 정리할 수 있습니다.

1. 전월세 신고제

전월세 신고제는 임대차 계약을 하게 되면 30일 이내에 쌍방 계약자와 임대기간, 보증금, 임대료 등의 계약사항에 대해서 해당관청에 신고하는 것을 의무화 한것입니다. 여기서 해당관청은 동사무소나 시.구청이 되겠습니다.

2. 전월세 상한제

전월세 상한제는 임차인이 2년간 거주한 후 재계약 의사가 있을 경우 전세금이나 월세를 지난 2년과 비교해서 5% 넘게 올릴 수 없게 제한을 둔것입니다.(지방자치의 경우 5% 이내라서 3%나 2%로 하는 지방자치도시가 있을 수 있습니다)

3. 계약갱신청구권

계약갱신청구권은 임차인이 2년을 거주한 후 기존의 계약 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 말합니다.

이 계약갱신청구권의 경우 논란의 여지가 상당히 많은데, 국토교통부가 2020년 7월30일에 발표한 '개정 주택임대차보호법 Q&A'에 따르면 묵시적 계약 갱신은 계약갱신 요구권 행사로 치지 않는다고 했습니다.

조선 비즈 링크를 보시면 알수 있는데요.

예를 들어서 2년 계약하고 전세를 살고 있는데 2년마다 임대인이던 임차인이던 별다른 얘기가 없어서 계속 살고 있었다고 한다면, 계약갱신청구권은 쓰지 않은게 되고, 이번에 새로 재계약할 때 시세 반영하여서 1억짜리 전세일경우 1천만원을 올려달라고 했을 때 '계약갱신청구권'을 쓰게 되면 500만원에서 인상을 멈출 수 있게 되는것입니다. 

따라서 집주인일 경우에 2년 후에 재산권을 행사하여 시세대로 전세금을 올려 받고 싶으면 이번에 재계약을 하실 때 계약서에 "계약갱신청구권을 사용합니다"라는 문구를 넣거나 또는 내용증명을 보내셔야만 합니다.

그리고 또 하나, 만약 임차인이 계약갱신청구를 했음에도 임대인이 실거주 하겠다면서 계약갱신을 거부했을 경우에는 집을 비워줘야 하는데 혹시라도 집주인이 실거주 하는지 의문스러울 경우 이를 해결할 수 있는 방안은 정부가 마련했다고 합니다. 

임대인의 요구로 집을 비운 임차인은 2년간 해당 주택의 확정일자와 전입신고 정보를 열람할 수 있게 되었다고 합니다.

아래 뉴스를 보시면 이점에 대해서는 더 잘 알 수 있습니다.

그렇다면 임차인의 경우에는 어떤 보호를 받을까요?

기존에 전세계약을 할 때 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않고 들어갔을 경우에는 그 주택이 경매에 부쳐졌을 경우 대항력 있는 세입자가 아니기 때문에 보증금을 받을 수 없는 경우가 종종 생겼습니다.

하지만 2021년6월1일부터 시행되는 '전월세 신고제'에 의하면 이 신고를 하는 즉시 동시에 확정일자가 나오기 때문에 보증금을 보호받는게 가능해집니다.

그리고 중간에 집주인이 바뀌더라도 기존 계약을 연장할 때 5% 이상 임대료를 올릴 수 없게 되는점도 있습니다.

앞으로 전세가 사라진다고?

아래 목동신시가지9단지를 보시면, 공급 94.87제곱미터 약 28평의 전세가가 5억2천인 것을 보실 수 있습니다.

월세는 현재 매물은 없고, 시세만 보면 1억에 95-100 인것을 보실 수 있습니다.

자 한번 생각해보면 저 5억2천에 계신 임차인을 내보내고 1억에 월세를 하려면 당장 4억2천이 있어야만 합니다.

전세 제도가 사라질 것이라고 했던 2015년에도 매매대비 전세비율이 70%가 넘는 경우까지 생겼었습니다. 

임대차3법에 허점은 없나?

물론 대부분의 법에 허점이나 뒷문이 있으면 안되지만 있는 경우가 있습니다.

이번 임대차 3법의 경우 세입자가 계약갱신을 요청했을 때 집주인이 실거주 계획이 있다고 하면서 거부하고서 다른 세입자를 받을 수 있는데, 이를 방지하기 위해서 전입신고 정보를 열람을 하려면 전월세 신고제가 시행되는 2021년 6월1일 이후가 되야합니다. 그러니까 그전까지는 정말로 실거주하는지 확인하기란 거의 불가능하다고 생각하시면 됩니다.

또한 3개월치 월세정도를 손해배상으로 받을 수는 있다고 되어있지만 손해배상 청구라는게 많은 시간과 비용이 드는 만큼 생업이 바쁜 사람이라면 쉽지 않을 것입니다.

밑에 영상을 보면 손해배상에 승소하고도 손해배상을 못받는 경우도 있습니다. 

또한 계약갱신을 거부하더라도 집주인이 기존 세입자에게 합의금을 주면 예외를 인정하는 법조항이 악용되어서 전세수요가 많은 유명지역일 경우 다음 세입자에게 3달치 만큼 더 받아서 주면 2년 뒤에는 그보다 더 오를 수 있기 때문에 이 또한 문제가 될 수 있습니다. 

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