종부세(종합부동산세금) 과세대상 기준과 종부세 계산법

종부세란 종합부동산세의 약자로서 부동산을 보유함으로 인해서 내야 하는 보유세입니다. 
매년 6월1일을 기준으로 2020년 현재 우리나라는 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과하고 있습니다.

만약 2주택 이상이라면 합산가격이 6억원 이상일 경우 부과하고 있습니다. 물론 공시가구요.
공시가격에 대해서는 제가 설명해놓은 공시지란 무엇일까를 참고해주시고요.
※공시가가 9억원이라면 실제 거래되는 실거래가는 대략 12~13억원정도 됩니다.

2020/08/10 - [경제이슈 이야기] - 공시지가란 무엇일까?

공시지가란 무엇일까?

 

지속되고 있는 저금리현상과 각종 부동산 대책과 맞물리면서 부동산 가격이 많이 올라서 공시가격도 올라갔고, 이에 따라  2020년 올해 종부세 부과 대상자는 60만명 가량으로 2019년 46만명보다 14만명 늘어났다고 합니다.

그러니까 종부세 대상자는 집이 1채일 경우에 공지시가 9억이상인 집과, 
집이 2채 이상일 경우에 모든 집의 공시가격 합이 6억원 이상일 경우에 해당되는 것입니다.

서울 260만 가구 가운데 종부세를 내게 되는 집은 22만 가구정도 라고 하니까, 약 8%가 종부세 대상자가 되는 것입니다.

그럼 계산법을 알아보겠습니다.

올해 종부세의 과세기준이 되는 공시가격은 1월1일에 나와있으므로 1주택자이고 공시가격을 10억원으로 계산을 해보면

우선, 공시가격에서 공제금액을 뺍니다.(공제금액은 1주택자 9억원, 2주택이상 6억원입니다.)

그럼 10억원에서 9억원을 뺍니다. 그러면 1억원 이죠?

거기서 "공정시장가액비율"이라는 것을 곱합니다. 2020년에는 90% 입니다.

그럼 9천만원이 되었습니다.

이게 바로 과세표준 금액이 되는것입니다.

그럼 여기에다가 각 구간별로 준비된 세율을 곱하는데요.
3억원 이하는 0.5% 입니다. 그럼 9천만원에 0.5%니까 450,000입니다.

여기서 다시 종부세 과세표준에 해당하는 재산세를 빼줍니다.(왜냐면 보유한 이유로 내는 중복세금이니까요)

종부세에서 공제할 재산세를 구하는 방식은 처음에 9억을 공제하는 것 같고, 1억 남죠.
그 이후에 종부세 공정시장가액비율 90%와 재산세 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 그리고 나서 재산세 표준세율 0.4%를 곱합니다.

계산해보면 1억에서 90%하면 9천만원이고 여기서 또 60%하면 5400만원이고 여기에서 0.4%면 216,000원입니다.

그럼 450,000-216,000하면 234,000원 입니다.

그런데 여기에서 또 "세액공제"라는걸 합니다. 1주택자의 연령과 보유기간에 따라 공제를 해주는데요.

예를 들어서 60세일경우 10%공제해주고, 그 해당주택을 5년이상 보유했으면 또 20%를 공제해줍니다.

그러면 168,480원이 됩니다. 여기서 끝이냐, 아닙니다. 또 있습니다.

"세부담상환 초과세액"을 공제해주는데요, 이는 전년 보유세액의 150%를 초과하는 세액을 공제하는겁니다.

예를 들어서 전년도에는 공시가도 9억5천이었고, 공정시장가액비율도 85%였으니까 위에 계산하는것처럼 계산하면

79,560원이 나옵니다. 79,560원의 150%는 119,340원입니다. 즉 전년도 보유세액인 119,340원을 초과하는 금액은 168480원에서 119,340원을 뺀 49,140원을 공제해줍니다. 즉 119,340원이 되는 것입니다.

여기에서 마지막으로 "농어촌특별세액"을 위의 고지액의 20%로 부과해서 합산합니다.
119340원의 20%는 23868원 이므로, 119340원에 23868원을 더하면, 143208원 끝전은 버리고, 

최종세액은 143,200원이 되는 것입니다.

 

납부세액이 250만원 초과시 분할납부도 가능합니다.

납부기한은 매년 12.1부터 12.15 까지 입니다.